Loi APER : obligations, échéances et exonérations

Qu’est-ce que la loi APER ?

Son objectif est d’utiliser les grandes surfaces déjà artificialisées, toitures et parkings, pour accélérer le déploiement du solaire en France sans consommer de terres agricoles ou naturelles. Elle a été complétée depuis par plusieurs textes : un arrêté du 19 décembre 2023 pour les bâtiments neufs, la loi DDADUE du 30 avril 2025, la loi de simplification du droit de l’urbanisme dite « loi Huwart » du 26 novembre 2025 et le décret n° 2026-842 du 7 septembre 2026 pour les parkings.

Qui est concerné ?

Les toitures des bâtiments existants

Les bâtiments non résidentiels existants d’au moins 500 m² d’emprise au sol sont concernés : bureaux, commerces, entrepôts, bâtiments industriels, établissements de santé, d’enseignement ou équipements sportifs. Ils doivent intégrer une production d’énergie renouvelable ou une végétalisation en toiture à partir du 1er janvier 2028, même sans travaux. La part de toiture à couvrir doit être fixée par décret, qui n’est pas paru à notre connaissance à la date de mise à jour.

Les bâtiments neufs et les rénovations lourdes

Pour les constructions neuves, les extensions et les rénovations lourdes, l’obligation s’applique dès l’autorisation d’urbanisme, avec une part de toiture qui augmente progressivement : 30 % depuis le 1er janvier 2024, 40 % depuis le 1er juillet 2026 et 50 % à partir du 1er juillet 2027. Les seuils de surface varient selon l’usage du bâtiment.

Les parkings extérieurs

Les parkings extérieurs de plus de 1 500 m² doivent être équipés, sur au moins la moitié de leur surface, d’ombrières intégrant un procédé de production d’énergie renouvelable. Depuis la loi Huwart, une solution mixte est possible, avec au moins 35 % de cette moitié en ombrières photovoltaïques, complétées par de la végétalisation. Le détail est présenté dans notre page ombrières de parking.

Quelles sont les échéances ?

Que faut-il installer concrètement ?

Pour les toitures, la loi laisse le choix entre trois solutions :

• un procédé de production d’énergie renouvelable, le plus souvent des panneaux photovoltaïques ;
• un système de végétalisation garantissant un haut degré d’efficacité thermique et d’isolation ;
• tout autre dispositif aboutissant au même résultat.

Pour les parkings, l’obligation porte sur des ombrières couvrant la moitié de la surface. Elles abritent les véhicules et produisent de l’électricité, qui peut alimenter le bâtiment voisin ou des bornes de recharge.

Photovoltaïque ou végétalisation : comment choisir ?

Les deux options satisfont l’obligation, mais elles n’ont pas le même intérêt économique.

Le photovoltaïque transforme une obligation en investissement rentable lorsque le bâtiment consomme de l’électricité en journée. La pré-étude COVR en chiffre le potentiel pour votre site.

Quelles exonérations sont prévues ?

La loi prévoit des cas où l’obligation ne s’applique pas, totalement ou partiellement :

• Contraintes patrimoniales : immeubles protégés au titre des monuments historiques, abords de monuments, sites patrimoniaux remarquables, sites inscrits ou classés, cœur de parc national.
• Contraintes techniques, de sécurité ou architecturales : toiture inadaptée, installations techniques, normes de sécurité incompatibles.
• Contraintes économiques : pour les bâtiments neufs ou rénovés, lorsque le surcoût dépasse les seuils fixés par arrêté, notamment 15 % du coût total hors taxes des travaux, net des recettes de revente d’électricité, des économies d’énergie et des aides. Le maître d’ouvrage doit alors le justifier par une étude technico-économique et des devis.

Quelles sanctions en cas de non-respect ?

Pour les parkings, le préfet peut prononcer après mise en demeure, une amende pouvant aller jusqu’à 20 000 € (moins de 10 000 m²) ou 40 000 € (10 000 m² et plus) par an, renouvelable jusqu’à la mise en conformité. Pour les toitures des bâtiments existants, les modalités de contrôle et de sanction doivent encore être précisées par les textes d’application.

Comment s’y préparer ?

1. Vérifier si votre site est concerné, avec le module « Suis-je concerné ? ».
2. Évaluer le potentiel de la toiture ou du parking : puissance installable, production, économies et retour sur investissement.
3. Comparer les options (photovoltaïque, végétalisation, solution mixte) et les modes de financement.
4. Choisir un installateur certifié RGE et anticiper les délais d’autorisation et de raccordement, souvent de plusieurs mois.
5. Pour les parkings, sécuriser les engagements contractuels qui ouvrent droit au report d’échéance.

Questions fréquentes

Sources

• Loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables (Légifrance)
• Article 40 de la loi n° 2023-175 (parkings) (Légifrance)
• Arrêté du 19 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation (Légifrance)
• Code de la construction et de l’habitation, articles L. 171-4 et L. 171-5
• Loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 (dite « DDADUE ») (Légifrance)
• Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement (dite « loi Huwart ») (Légifrance)
• Code de l’urbanisme, articles R. 111-25-1 à R. 111-25-19 (obligation d’équipement des parcs de stationnement) (Légifrance)
• Décret n° 2026-842 du 7 septembre 2026 relatif aux caractéristiques des panneaux solaires photovoltaïques permettant un report de l’échéance de l’obligation faite aux parcs de stationnement extérieurs de plus de 1 500 m²

Ce guide est une synthèse informative et ne constitue pas un conseil juridique. Pour une décision engageante, référez-vous aux textes en vigueur sur Légifrance.